相続登記の義務化とは？家を相続したら、なぜ登記しなければならないの？
相続登記とは
親族が亡くなり、相続や遺言によって家を相続した場合、相続登記が２０２４年４月１日より義務化されました。相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を変更し、新しい所有者を明確にするための手続きです。
相続登記義務化の理由や背景
これまで相続登記の申請は、任意とされていました。そのため実際の所有者は相続人（亡くなった人の子など）なのに、不動産登記簿上の所有者は被相続人（亡くなった人）のままになっているケースが少なくありませんでした。
しかしそれでは登記簿の情報だけでは本当の所有者を特定することができません。
当該不動産を購入したり、公共事業のため立ち退きを依頼しようと思っても、誰と交渉すればいいのかがわからなくなってしまいます。そうした不動産が増え、さまざまな弊害が生じてきたことから、２０２４年４月１日から、相続登記の申請が義務化されたのです。
ちなみに２０２４年４月１日よりも前に相続した不動産も、相続登記がなされていないものは、義務化の対象になるので、要注意です！
相続登記をしなかった場合のペナルティは？
不動産を相続したことを知ってから３年以内（遺産分割が成立した場合には、遺産分割が成立したから３年以内）に登記をしない場合、１０万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科されます。ただし相続人が極めて多く、資料収集や相続の把握に多くの時間が必要な場合は、猶予期間がもらえる可能性があるので、法務局に相談してみましょう。
相続登記の方法は？具体的には何をすればいいの？
相続登記には、「遺産分割の結果に基づく登記」と「相続人申請登記」があります。
この二つの相続登記についてご説明します。
遺産分割の結果に基づく登記
まず一つ目の方法が「遺産分割の結果に基づく登記」です。
相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまり、不動産を取得した場合に、その結果に基づき以下の手順で相続登記をします。
- 相続人の特定
- 相続する不動産の確認
- 必要書類（亡くなった人の戸籍謄本、相続人の戸籍謄本、遺言書など）の収集
- 登記申請書の作成
- 法務局へ登記申請書等を提出
- 相続登記の完了証の受取り
相続人申請登記
次に相続登記の義務化に伴い２０２４年に新設された「相続人申請登記」です。
簡単に言うと、早期の遺産分割が難しい場合に行う「とりあえず行う」相続登記の方法です。
相続人申請登記の手続きは簡単というメリットがありますが、あくまで過料をまぬかれるための一時的な手続きであり、不動産を売却したり、担保にしたりする場合には遺産分割の結果に基づく登記が必要になります。
また、２０２４年より前に相続した不動産は、２０２７年３月３１日までにする必要があるので、ご注意ください！
相続人申請登記は以下の手順で行います。
- 必要書類申請者が登記記録上の所有者の相続人であることがわかる戸籍謄本、申請人の住民票）の収集
- オンライン（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/mtouki/）で申請手続き（オフラインでも可能）
いずれの手続きを踏めばいいか、法務局に相談してみるといいでしょう。
相続した家を売りたい場合は、どうすればいいの？
相続した家を売却する場合には、相続人申請登記だけでなく、「遺産分割の結果に基づく登記」をしなければなりません。
なので相続した家の売却を考えたときに、まず遺産分割の結果に基づく登記を行うことからスタートします。
その後、不動産の相場を調べるために、近隣の不動産の価格を調べたり、不動産会社に「どのくらいの金額で売却できそうなのか」査定を依頼をしてみましょう。
査定を依頼する不動産会社は、例えば親族や知人が不動産業を営んでいる場合など、「おつきあい」がなければ複数の不動産会社に査定依頼をすることをおすすめします。
複数の不動産会社から査定金額の提示や提案を受けたら、売却を依頼する不動産会社を決定します。
その後、不動産会社と仲介（媒介）契約を締結し、買い手を探してもらいます。買い手が見つかったら、売買契約を締結し、その後引渡し・代金の受取りを行います。
また、相続した家を早く売却したい場合は、不動産会社が直接買い取る場合の「買取査定」を行っている不動産会社へも相談してみましょう。
まとめ：相続人が特定できない場合にはまずは相続人申請登記を！その後、遺産分割に基づく相続登記をして家を売却しよう！
相続人が特定できない場合には、いったん相続人申請登記をして、ペナルティを避けましょう。そのあとで落ち着いて遺産分割を行い、不動産業者に仲介を依頼することをおすすめします。