売却の事前準備
不動産の売却にあたり、まず始めるのが事前準備です。事前準備とはどのような売り方をするか決め、相場を調べ、必要書類を準備することです。
不動産の売却のための準備は、主に以下の３つです。
- 売却方法を決める
- 相場を調べる
- 必要書類を準備する
一つ一つやっていけば難しいことはないので、一緒に確認していきましょう。
不動産の売却方法を決める
まずは不動産の売却方法を選びます。不動産の売却方法には、仲介、買取、個人売買の３種類があります。
分かりやすく表にまとめてみました。
| 売却方法 | 特徴 |
|---|---|
| 仲 介 | 不動産会社に買主を探してもらう 比較的、売却金額が高い 不動産会社から売却活動のサポートを受けられる 仲介手数料が発生する |
| 買 取 | 不動産会社に直接買い取ってもらう 仲介より比較的、短期間で売却できる 仲介より売却金額は低くなる傾向にある |
| 個人売買 | 不動産会社に依頼しないで自分で買主を探す 仲介手数料が発生しない すべての処理を自分でしなければならない 知識がないと、後でトラブルになる可能性がある |
おすすめの売却方法は・・・
私がおすすめするのは、もっとも一般的な方法である「仲介」です！仲介手数料はかかるものの、買主探しから契約手続きまで不動産会社がフルサポートしてくれるため安心できます。さらに、なるべく高くで売れるように営業活動をしてくれるので、短期間で売れることより高い買取金額を重視する人におすすめです。
不動産をすぐに現金化したい場合は・・・
ただ、すぐに不動産を現金化したいといった事情がある人もいるでしょう。そのような場合、「買取」を選ぶのもよいかもしれません。不動産会社が直接買い取ってくれるので、短期間で代金を受け取ることができます。しかし、仲介の場合よりも安い売却金額を提示されることがあります。
仲介手数料を払いたくない場合は・・・
仲介手数料を払いたくない！という場合、不動産会社を利用せず、売主が直接買主とやりとりをする「個人売買」という方法があります。自分で売主を見つけ、売買契約を行います。
不動産会社無しで売買する場合は仲介手数料は掛かりませんが、個人売買における不動産売却には、売買契約書の作成や登記手続きなど、専門的な知識を必要とする場面が多々ありますので、高度な知識を持っている人以外にはおすすめできません。また、後にトラブルが発生した場合も、自分で対応しなければなりません。
以上から、少し時間はかかるものの、「仲介」をおすすめします。
不動産の相場を調べる！インターネットで検索してみよう！
不動産の売却方法を決めた後は、自分の不動産がいくらぐらいで売れるかのあたりをつけましょう。
不動産の相場は、近隣の地域で売りに出されている物件や土地の価格を調べたり、インターネットで調べたりすることが可能です。たとえば、国土交通省が提供している土地情報総合システム（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）では、実際に行われた不動産価格をリサーチできます。
不動産ポータルサイトで一括見積を出している場合もあるので、活用してみましょう。
必要書類の準備！足りない場合は不動産会社に相談してみよう
不動産の売却方法を決め、相場がなんとなくわかったところで、必要資料を準備しましょう。事前に必要な書類は、以下の通りです。
- 土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 本人確認書類・実印・印鑑証明書・住民票
- 確定測量図・境界確認書
- 管理規約・管理組合総会議事録・パンフレットなど（マンションなどの場合）
- 建築確認通知書・検査済証
- 物件状況の報告書
- 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
- 売買契約書やその他の書類
しかし事前準備の時点で必ずし揃っている必要はないので、取得方法がわからないものについては、売却相談時に不動産会社に聞いてみましょう。
売却の手順
事前準備が終わったら、いよいよ売却です。今回は、もっとも一般的な「仲介」について解説します。
売却手続きの流れとしては、以下の通りです。
- 売却相談
- 不動産の具体的な査定
- 不動産会社との媒介契約
- 売却活動
- 購入申し込み～売買契約
- 決済・引渡し
ここからは不動産会社がサポートしてくれますので、わからないことや不安なことがあれば、その都度相談しながらすすめていけます。
1.売却相談
まずは仲介してもらう不動産会社を選びます。ネットの口コミの良い不動産会社や、一括査定をしてくれた不動産会社から複数の候補を選ぶことをおすすめします。
いくつか不動産会社を選んだら、実際に不動産会社に行って、話を聞きます。
相談する際には、いつまでに売却したいか、いくらで売却したいかなどを伝えるといいでしょう。
2.不動産の具体的な査定
不動産会社に相談すると、担当者が不動産の査定を行います。一括査定よりも詳しい査定をしてくれるため、より具体的な金額が出ます。
査定額は不動産会社によって異なるので、それぞれの不動産会社の査定額を比較してみましょう。
3.不動産会社との媒介契約
売却相談で動産会社の比較ができたら、その中から1社、または複数社の不動産会社と契約します。この契約のことを「媒介契約」といいます。買手候補の募集、売り出し価格、媒介手数料、売却に向けた活動の方針や内容をこの契約で定めます。
「媒介契約」の種類は以下の３つがあります。
一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に媒介を依頼できる契約
専任媒介契約
1社の不動産会社としか媒介契約を締結できないが、依頼者が自分で取引相手を見つけることができる契約
専属選任媒介契約
1社の不動産会社としか媒介契約を締結できず、依頼者が自分で取引相手を見つけることもできない契約
媒介契約の特徴は、以下の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属選任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との仲介契約 | 〇 | × | × |
| 依頼者が自ら見つけた相手との契約 | 〇 | 〇 | × |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | × | 7営業日以内 | 5営業日以内 |
| 業務処理報告義務 | × | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
媒介契約の特徴早見表
一般媒介契約ついて
一般媒介契約だと、複数の不動産会社に売却活動してもらえるので、その他の媒介契約よりも、広く買い手を探すことができます。ただ、業務処理報告義務がないので、売却活動の状況を把握するために、売主から各不動産会社に連絡して確認する必要があります。
専任媒介契約ついて
専任媒介契約だと、依頼者が書いて候補を見つけた場合には、買主と直接契約することができます。もし、個人売買と不動産仲介を同時にやりたい場合には、この方法がおすすめです。2週間に1回の業務処理報告義務もあるので、何もしなくても情報が入ってきます。
専属専任媒介契約ついて
専属選任媒介契約だと、売却活動のすべてを1社の不動産会社に任せることになります。不動産会社は、不動産が売れたら、確実に仲介手数料を得ることができますので、熱心に買い手を探してくれる可能性が高いです。業務処理報告義務も1週間に1回してくれますので、リアルタイムで自分の不動産がどうなっているのかを把握することができます。
4.売却活動
不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社が買手募集を開始します。インターネット広告への掲載や、チラシのポスティングなど、様々な方法で購入検討者に対するアピールをしてくれます。また、不動産売却の情報が開示されるため、購入検討者が不動産を見に来ます。建物の場合、内覧が行われ、売主が立ち会うこともあります。その場合は不動産会社と事前に日程調整を行っておきましょう。
5.購入申し込み～売買契約
購入希望者は、不動産会社の担当者を通じて売主に対し「購入希望書」を提出します。
不動産会社に相談しながら、購入希望書に記載されている希望条件について調整していきましょう。購入希望者とのやり取りは、不動産会社を通じて行うことになるので、安心してください。
希望条件について買主・売主が合意できた場合には、不動産会社が用意した売買契約書により、売主、売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が集まって契約締結の手続きをします。
売買契約の際には、物件価格の10～20％ほどの手付金を買主から受け取ることが多いとされています。
6.決済・引渡し
売買契約後の決済では、売買契約時に支払われた手付金を差し引いた売買代金の残代金を受け取り、引き渡し日を基準として、固定資産税などの清算を行います。決済が完了したら、不動産を引き渡します。
売却後の処理 確定申告が必要！
不動産を売却すると、翌年に確定申告が必要になる場合があります。
ただし、マイホームにおいては、控除を受けられ、納税額が少なくなる可能性があるので、不動産会社にその点も聞いてみましょう。
まとめ：家の売却はまず市場価値をしることから始めよう
これから家の売却を検討しているほとんどの方が、初めてのことで右も左も分からない状態だと思います。
何もわからない状態だからこそ、不動産会社に相談しに行く前に予備知識を付けておくことが大切です。
特に大切なのは、売却を予定している家の市場価値や相場をしっかりと把握しておくこと。
また、出来れば1社に絞らず、複数の不動産会社に相談することで選択肢が増え、より多くのメリットが得られます。
記事中でご紹介しました不動産ポータルサイトの一括見積サービスのほかにも、無料で利用できる不動産一括査定サイトはありますので効率的に利用してみることをおすすめします。