不動産を使った資金調達の方法
自宅等の不動産を活用して生活資金を確保する方法として、６０代から７０代の高齢者を中心に、「リースバック」と「リバースモーゲージ」が注目されています。
両者の特徴やメリット・デメリットを比較し、よりよい選択をしていただくために、本記事で徹底解説していきます！
「リースバック」・「リバースモーゲージ」とは？
など「リースバック」と「リバースモーゲージ」は、どちらも自宅を活用した資金調達の手段です。少子高齢化社会になり、年金制度があやぶまれる中、老後に向けて生活資金等を工面する方法として注目されています。特に、子どもが実家を出て、家を継ぐ予定がないなどといった「自宅を残す必要のない老夫婦」にはおすすめの資金調達手段だといえます。
リースバック
いったんリースバック会社に自宅を売却し、リースバック会社から売却した自宅を借りて住み続けるサービスを「リースバック」といいます。自宅に住み続けながらまとまった資金を得られること、固定資産税や修繕費用など、不動産所有者ならではの維持管理費（コスト）が一切無くなる点が魅力です。
ただし、不動産を売却した後は家賃を払い続ける必要があります。
いったん自宅を売却して改めて借りるのがリースバック
リバースモーゲージ
自宅を担保にしてお金を借りることができる融資制度のサービスを「リバースモーゲージ」といいます。借りたお金は死亡後に自宅を売却することにより一括返済します。毎月の返済は利息分だけ、もしくは返済の無いパターンもあります。借入後も自宅に住み続けられることがメリットです。ただし、リバースモーゲージの担保不動産は、一戸建ての持ち家が対象となることが一般的なので、マンションに住んでいる方は利用できない可能性があります。
自宅を担保にしてお金を借りるのがリバースモーゲージ
リースバックとリバースモーゲージの相違点
リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅に住み続けながら資金調達ができるサービスですが、「自宅を賃借する」形のリースバックと、「自宅を所有する」形のリバースモーゲージでは、いくつか違いがあります。
| リースバック | リバースモーゲージ | |
|---|---|---|
| 形式 | 自宅を売却後、そのまま賃借する | 自宅を担保にし、お金を借りる |
| 自宅に住み続けられるか | 自宅に住み続けられる | 自宅に住み続けられる |
| 自宅の所有権 | リースバック会社 | 自分 |
| 資金の形態 | 自宅の売却代金（自己資金） | 自宅を担保にした借入金 |
| 維持管理費 | リースバック会社負担 | 自分負担 |
リースバックによって自宅を売却すると、所有権をリースバック会社に移転させることになります。その後はリースバック会社を貸主とした賃貸借契約を結ぶことで自宅に住み続けることができます。売却代金は一括で受け取ることが可能です。
契約賃貸借契約には更新が可能である一般的な「普通借家契約」と更新がなく契約期間が終了すると契約が終了する「定期建物賃貸借契約」の2種類の賃貸借契約があります。
リバースモーゲージは自宅を担保にしてお金を借りる仕組みです。所有権は自分にあるままです。分割でしか借入金が受け取れなかったり、借入金の使用用途が限られていたりすることが多いです。お金を借りている以上いずれ返済することになりますが、基本的には所有者が亡くなった後、自宅を売却した資金が返済に充てられます。賃貸の期間は返済の必要がないか、あっても金利分の支払のみなので、月々の支払は少なくなりますが、自宅の維持費は負担する必要があります。
リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリット
リースバックもリバースモーゲージも便利なサービスですが、それぞれメリット・デメリットがあります。両者を比較して、自分に合ったサービスを選んでみてください。
| リースバック | リバースモーゲージ | |
|---|---|---|
| メリット | ・自宅に住み続けながら、自己資金を得られる ・自宅の売却代金が一括で支払われる ・資金の使い道に制限がない ・固定資産税等の維持維持費を支払わなくて済む ・年齢制限がないことが多い | ・自宅を担保にお金が借りられる ・毎月の返済は無いか、もしくは利息のみ ・極度額までは何度でも借り入れができる |
| デメリット | ・家賃の支払いをする必要がある ・自宅の売却価格が相場より低くなる傾向にある | ・年齢（５５歳以上など）、所得に制限がある ・借入金の使い道に制限がある※１ ・相続の同意が必要 ・資産評価額に対する借入金の額が比較的低い ・金利は住宅ローンよりも高い傾向がある ・借入金を一括で借りられない場合が多い |
リースバックとリバースモーゲージの比較早見表
※１：生活費、自宅のリフォーム代にしか使えない等
リースバックは、まとまった資金を得て自由に使いたいという人におすすめ。
ただし、リースバック後には家賃の支出が発生するので、計画的な資金繰りが必要です。
リバースモーゲージは、老後の生活費に不安がある、自宅のリフォーム代が必要という方におすすめ。
ただし、利息の支払い変動金利の場合は、金利が上昇した時に支払い利息が上昇することがあるため、注意しておいた方がいいでしょう。
「リースバックは危険」と言われるのはなぜ？
「リースバックで家を取られそうになった」とか「リースバックは危険だ」という口コミを見たことはありませんか？
はリースバックは果たして本当に危険なのでしょうか？また、危険だとしたら一体何が危険なのか？今後リースバックの利用を検討している方の為に「リースバックは何が危険なのか」を簡単にご説明します。
借主に有利な契約と貸主に有利な契約とは？
リースバックとは自宅をリースバック会社へ売却し、その後、リースバック会社を貸主・自分が借主となって賃貸借契約を結び自宅に住み続けるサービスです。
賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があります。簡単にいうと普通借家契約は、更新ありきの賃貸借契約であり、原則貸主からの解約はできません（正当な理由がある場合をのぞきます）。
一方、定期借家契約とは契約期間満了により賃貸借契約が終了する契約です。更新はなく、新たな賃貸借条件で貸主・借主双方が良ければ「再契約」をすることはできます。
今のご説明でお分かりのように、実は不動産業界では普通借家契約は借主に有利な賃貸借契約であり、定期借家契約は貸主に有利な賃貸借契約と言われています。
本当はこわい定期借家契約
普通借家契約では更新時に家賃を上げるにはそれなりの理由や地価高騰による固定資産税の上昇など誰もが認めざるを得ない社会情勢背景が必要であり、一般的には更新時に家賃を上げる交渉はかなり難しいと言われています。
定期借家契約では、例えば家賃10万円で貸していた契約が終了したとします。再契約の条件として貸主が「家賃15万円だったら再契約してもいい」と条件提示されたら借主である自分は家賃15万円出せなければ再契約は出来ません。
もっと厳しいことを言うと、「もう貸すつもりはない。再契約の意思はない」と言われればそれまでです。契約期間の終了とともに家を明け渡さなければならないのです。
「リースバックは危険だ」と言われているのは、この定期借家契約の内容をよく知らずに賃貸借契約を結んでしまい、再契約できずに、その結果、元自宅を退去せざるを得なくなった人が多くいるからなのではないかと推測できます。
自宅に住み続けながら老後の生活資金を調達できたと思ったら、家を明け渡す羽目になった。「最初から家を乗っ取ろうとしたのか」と後悔しない為に、リースバック会社との賃貸借契約の内容はよく確認することが大切です。
リースバックで騙されない為に
はじめから騙そうとしている悪徳なリースバック会社はあまり存在しませんが、自宅売却後に結ぶ賃貸借契約の内容について十分に説明してくれるかどうかはポイントになります。
はやい話、普通借家契約であれば一般的な賃貸借契約内容なので問題ありませんが、定期借家契約を、あたかも一般的な賃貸借契約かのように説明して契約をせまる場合は注意が必要です。
定期借家契約は、ずっと自宅に住み続けられる保障はどこにもないのですから。
仮に「基本的には同条件で再契約するつもりです」と説明されても根拠はないし、だったら普通借家契約でいいのでは？と思いませんか。
リースバック会社によっては自宅売却後の賃貸借契約は、定期借家契約しか選択肢が無い場合もあれば、普通借家契約も可能な場合もあります。
最悪なことを考えて、リースバックを利用する場合、売却後に普通借家契約を結べるリースバック会社と契約することをおすすめします。
売却後のリースバック会社との契約は「普通借家契約」がおすすめ
まとめ：自分に合った方法で上手に資金調達を
リースバックもリバースモーゲージも、自宅に住み続けながら資金調達ができる近年注目されている便利なサービスです。ただ両者にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
特にリースバックにおける賃貸借契約の形態については注意が必要です。
どんなサービスでもメリットについてはたくさん情報が溢れていますが、デメリットについての情報は消極的なものです。目的や利用方法によっては魅力的なサービスであるからこそ「デメリット」や「リスク」についてよく調べることが重要です。
今の自分にはどちらのサービスが自分に合っているのか、それともどちらのサビースも利用しない方がよいのか、予備知識を勉強したうえで、不動産会社や金融機関に問い合わせてみることもよいでしょう。